公募REITs在我國作為一類較新的投資品種，越來越受到市場的關(guān)注，它可以很好地將實體經(jīng)濟(jì)與資本市場相結(jié)合，從長期來看為投資者提供較為穩(wěn)定的投資收益。
如果平時有客戶問起國內(nèi)REITs投資的相關(guān)內(nèi)容，我們該如何向客戶進(jìn)行介紹呢？
我們大致可以從以下幾個方面進(jìn)行解讀。

一.公募REITs的成立情況


數(shù)據(jù)來源：Choice

10月17日，中金基金發(fā)布中金山東高速REIT基金合同生效公告，成為今年發(fā)行的第5只公募REITs。公告顯示，中金山東高速REIT有效認(rèn)購戶數(shù)1.32萬戶，募集期間凈認(rèn)購金額為29.85億元。截至目前，2023年已經(jīng)新成立5支公募REITs產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)170.92億元。隨著中金山東高速REIT的成立，目前全市場公募REITs已達(dá)29支，首次募集總規(guī)模954.52億，如果加上擴(kuò)募規(guī)模50.65億，總規(guī)模已破千億！

雖然千億相對于理財、保險、基金等傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品來說微乎其微，但是公募REITs發(fā)展十分迅速，從起步到現(xiàn)在才兩年時間，能達(dá)到這個規(guī)模實屬不易。另外，我們也可以看到國家層面也非常重視其發(fā)展，例如最近有5家保險資管公司獲準(zhǔn)開展ABS、REITs業(yè)務(wù)，助力多層次REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。相信在不久的將來，會有越來越多的優(yōu)質(zhì)REITs產(chǎn)品供投資者選擇。

二.什么是REITs
REITs指不動產(chǎn)投資信托基金，是一種通過發(fā)行收益憑證匯集投資者資金，投資不動產(chǎn)并委托專門的運營機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理，再將運營收益按認(rèn)購持有比例分配給投資者的證券投資工具。

國外REITs發(fā)展時間較長，市場更為成熟，發(fā)達(dá)國家REITs大多是投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域。相比之下我國的REITs剛剛起步，更多聚焦在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、保障性住房等基建類項目。因此我國REITs產(chǎn)品封閉運作期很長，大多都在20年以上。在封閉期內(nèi)不接受申購和贖回，發(fā)行后投資者如果想要進(jìn)入或者退出需要在二級市場進(jìn)行交易。

REITs的收益主要來源于兩個部分，第一部分是租金分紅。我國的REITs項目包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等，這些都可以產(chǎn)出穩(wěn)定的現(xiàn)金流，公募REITs90%以上的稅后收入凈額要分配給投資者。REITs的第二個部分收益，是上市后價格變動帶來的收益，當(dāng)然也有可能是虧損。這部分價格變動會受到經(jīng)濟(jì)周期變動或者突發(fā)事件的影響。

據(jù)證券時報報道，REITs今年前三季度分紅總額顯著超過去年同期，增幅逾150%，近九成公募REITs進(jìn)行了分紅，分紅總金額為46.4億元。而去年同期，僅11只REITs共計分紅18.01億元。行情方面由于受經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)等不確定因素影響，近期多只REITs下跌較為明顯，投資者應(yīng)當(dāng)保持理性，根據(jù)自身情況擇時、擇機(jī)進(jìn)行配置。

三.如何選擇公募REITs產(chǎn)品
首先我們要看底層的資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)。比如投資標(biāo)的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，那我們要看這個園區(qū)所處的地理位置，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度以及產(chǎn)業(yè)相關(guān)度等，也要對產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷史和未來的出租率進(jìn)行關(guān)注和測算，來綜合判斷這個底層資產(chǎn)的資質(zhì)。優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)往往可以帶來持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。

其次我們需要考慮基金的規(guī)模，較大規(guī)模的基金通常具有更好的流動性和風(fēng)險分散能力，因此在底層資產(chǎn)相近的情況下可以考慮規(guī)模更大一些的公募REITs。

第三，費用結(jié)構(gòu)也是選擇公募REITs需要考慮的一個重要因素，不同基金可能會有不同的費用設(shè)置，包括像申購費、贖回費、管理費等。在選擇時，需要綜合考慮收益預(yù)期和費用水平，確保獲得合理回報同時可以控制成本。

此外，管理團(tuán)隊的投資經(jīng)驗、風(fēng)格策略、歷史業(yè)績等也都是需要我們進(jìn)行關(guān)注的內(nèi)容。


隨著我國REITs市場的不斷發(fā)展和壯大，未來很可能會有越來越多的投資者關(guān)注到REITs投資。以上關(guān)于我國REITs投資的一些常用知識，希望可以對大家有所幫助，相信下次客戶再提到REITs話題的時候我們可以從容應(yīng)對了。

免責(zé)聲明：本文僅代表個人觀點，不構(gòu)成投資建議。投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。