今年2月份以來(lái)，公募REITs持續(xù)下跌，在大類資產(chǎn)中可以說(shuō)是表現(xiàn)較差，在大A中飽受折磨的投資者如果也購(gòu)買了REITs產(chǎn)品，可能心情會(huì)雪上加霜。4月18日，中證REITs指數(shù)跌破1000點(diǎn)，截至6月29日中證REITs指數(shù)跌至839.34點(diǎn)，今年以來(lái)累計(jì)跌幅達(dá)20.4%。

2023年之前上市的24只公募REITs中，年初至今（截至6月29日數(shù)據(jù)）收益全部為負(fù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Choice金融終端

目前來(lái)看中證REITs指數(shù)并沒(méi)有止跌反彈的跡象，為何公募REITs市場(chǎng)跌跌不休呢？

一、投資者結(jié)構(gòu)不健全市場(chǎng)流動(dòng)性較差
首先，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到我國(guó)公募REITs市場(chǎng)成立時(shí)間較短，整體規(guī)模較小，屬于一種新興的投資產(chǎn)品，投資者尚未對(duì)REITs定價(jià)形成一致的預(yù)期。有券商做過(guò)統(tǒng)計(jì)，大部分公募REITs的機(jī)構(gòu)持倉(cāng)占比較高，而且機(jī)構(gòu)占比中大部分為原始權(quán)益人以及險(xiǎn)資等戰(zhàn)略投資者，他們通常以長(zhǎng)期持有為目標(biāo)，手中的份額是不太會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行頻繁交易的。因此，REITs市場(chǎng)的交易主力實(shí)際上是小部分機(jī)構(gòu)投資者和廣大散戶，這部分機(jī)構(gòu)投資者往往會(huì)面臨短期的業(yè)績(jī)考核，而散戶也更容易受到市場(chǎng)情緒的影響。這樣就會(huì)形成一種有定價(jià)能力的機(jī)構(gòu)不交易，而缺乏定價(jià)能力的投資者反而成了市場(chǎng)價(jià)格的主要拉動(dòng)者。

因此中國(guó)公募REITs市場(chǎng)目前并不是一個(gè)充分、有效的市場(chǎng)，還是一個(gè)由少數(shù)投資者定價(jià)的市場(chǎng)。少數(shù)投資者的操作就很容易拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格，出現(xiàn)急漲急跌的現(xiàn)象。

二、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期負(fù)面消息引發(fā)投資者恐慌情緒
REITs與宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)是高度相關(guān)的，特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs更是與經(jīng)濟(jì)好壞息息相關(guān)。近期出口、PMI、失業(yè)率等宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并不理想，對(duì)REITs也會(huì)產(chǎn)生直接影響。此外，一些上市房企停牌甚至退市，部分工業(yè)園區(qū)REITs租戶退租等負(fù)面消息，也引發(fā)了部分投資者的恐慌拋售，從而導(dǎo)致REITs市場(chǎng)持續(xù)下跌。

三、債市及股市的分流
債市方面，今年以來(lái)10年國(guó)債利率較去年末下行明顯，債市走牛。另外股市方面許多資金也都押在了AI、中特估、TMT等熱門賽道身上。因此在市場(chǎng)投資資金有限的情況下，債市和股市也在一定程度上分流了REITs的增量資金。

那么站在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)上是去還是留，我們?cè)撊绾慰创齊EITs投資呢？我們對(duì)REITs投資應(yīng)該有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，一方面REITs可以為投資者帶來(lái)較為穩(wěn)定的分紅收益，另一方面REITs本身的價(jià)格也會(huì)隨市場(chǎng)情況而波動(dòng)。本輪REITs市場(chǎng)上的下跌主要是價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的負(fù)收益，而分紅收益沒(méi)有太大變動(dòng)。因此從長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，REITs并沒(méi)有失去其應(yīng)有的價(jià)值，投資者應(yīng)更加關(guān)注REITs產(chǎn)品的中長(zhǎng)期價(jià)值，不宜盲目看空，避免“追殺漲跌”。同時(shí)下半年宏觀基本面有望逐步恢復(fù)，隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)在一定時(shí)間內(nèi)，REITs價(jià)格也有望得到修復(fù)。

免責(zé)聲明：本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，不構(gòu)成投資建議。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。